Kartoteka obiektów · REW · MU · PRK · INF
Tereny poprzemysłowe: rewitalizacja, mixed-use, parkingi, infrastruktura
Porównaj adaptację istniejących budynków z rozbiórką i nową zabudową, zanim złożysz ofertę za teren po zakładzie.
Porównaj adaptację z nową budową Karta oględzin: co spisać przed zakupem
Wzór karty · pola 01–12Do wypełnienia przed ofertą
Karta inwentaryzacyjna obiektu
Dwanaście pól, które warto wypełnić dla każdego terenu po zakładzie, zanim padnie cena. Przy polu stoi, co w nie wpisać i gdzie to sprawdzić; pozycje do sprawdzenia na miejscu rozpisuje karta oględzin.
Karta inwentaryzacyjna obiektu poprzemysłowegoNr TPP/……Wzór
-
01Oznaczenie
Numery działek, obręb i numer księgi wieczystej — z wypisu z ewidencji gruntów i budynków w starostwie albo z Geoportalu.
Karta oględzin, pole 01: Tytuł prawny -
02Położenie
Adres, gmina, droga publiczna przy granicy i sąsiednie funkcje — z mapy zasadniczej i z oględzin w terenie.
Karta oględzin, pole 10: Sąsiedztwo i dojazd -
03Właściciel i tytuł prawny
Właściciel albo użytkownik wieczysty, służebności, roszczenia i hipoteki — z działów II–IV księgi wieczystej w przeglądarce EKW, a przy użytkowaniu wieczystym także cel, termin zagospodarowania i opłata roczna z umowy.
Karta oględzin, pole 01: Tytuł prawny -
04Przeznaczenie w planie
Symbol terenu i dopuszczone funkcje z planu miejscowego oraz strefa planu ogólnego gminy — wypis i wyrys wydaje urząd gminy.
Karta oględzin, pole 02: Plan i rewitalizacja -
05Status konserwatorski
Wpis do rejestru zabytków i jego ujawnienie w księdze wieczystej, gminna ewidencja, ochrona w planie albo w parku kulturowym i toczące się postępowanie o wpis — u wojewódzkiego konserwatora, w wykazach NID, w gminie i w BIP starostwa.
Karta oględzin, pole 03: Status konserwatorski -
06Rok budowy i konstrukcja
Rok oddania budynków, ustrój nośny (żelbet, stal, mur) i rozpiętości — z dokumentacji budowy, książki obiektu budowlanego i inwentaryzacji.
Karta oględzin, pole 06: Konstrukcja i stan techniczny -
07Stan techniczny
Wnioski z ostatnich kontroli okresowych i z ekspertyzy: dachy, stropy, fundamenty, nakazy nadzoru budowlanego.
Karta oględzin, pole 06: Konstrukcja i stan techniczny -
08Zanieczyszczenia
Wpis w rejestrze historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi (GDOŚ), wyniki badań gruntu i wód oraz dawne rodzaje produkcji.
Karta oględzin, pole 04: Grunt i wody -
09Azbest
Wyroby zawierające azbest: rodzaj, ilość i ocena stanu — z inwentaryzacji właściciela i z bazy azbestowej.
Karta oględzin, pole 05: Azbest i materiały niebezpieczne -
10Media i bocznica
Przyłącza, stacje transformatorowe, bocznica i sieci przechodzące przez teren — z warunków przyłączenia, mapy uzbrojenia terenu i umów z zarządcami.
Karta oględzin, pole 07: Infrastruktura techniczna -
11Obecne użytkowanie
Czy obiekt stoi pusty, kto z niego korzysta i na jakiej umowie, jaki sposób użytkowania podają dokumenty budynku.
Karta oględzin, pole 08: Ochrona przeciwpożarowa i zmiana sposobu użytkowania -
12Uwagi
Sygnały ostrzegawcze z oględzin, opłaty obciążające teren i pytania do sprzedającego, zanim złożysz ofertę.
Karta oględzin, pole 09: Podatki i opłaty
Rubryki 01–04 · REW · MU · PRK · INFKartoteka obiektów
Teczki kategorii
-
Obiekty do rewitalizacji
- Co decyduje o wartości
- To, co da się na terenie zbudować albo urządzić, pomniejszone o koszty, których nie widać w ogłoszeniu: rozbiórkę, usunięcie azbestu, oczyszczenie gruntu, zabezpieczenie konstrukcji, zmianę planu i czas.
- Najczęstsze ryzyko
- Zanieczyszczony grunt, budynki droższe w adaptacji niż nowa zabudowa i wpis do rejestru zabytków, który wyklucza rozbiórkę bez skreślenia z rejestru.
-
Obiekty wielofunkcyjne
- Co decyduje o wartości
- Suma części: mieszkania, biura, handel i usługi mają własne czynsze, stopy i ryzyka, a całość zależy od podziału kosztów wspólnych, wyodrębnienia lokali i miejsc postojowych.
- Najczęstsze ryzyko
- Funkcja niezgodna z planem albo z przepisami technicznymi po zmianie sposobu użytkowania.
-
Parkingi i garaże
- Co decyduje o wartości
- Rotacja i abonamenty, popyt w otoczeniu (biura, handel, dworzec, szpital) i polityka parkingowa gminy.
- Najczęstsze ryzyko
- Starzejąca się konstrukcja, obowiązki dotyczące stacji ładowania i bezpieczeństwo pożarowe pojazdów elektrycznych w garażach zamkniętych.
-
Nieruchomości infrastrukturalne
- Co decyduje o wartości
- Dostęp do sieci razem z umowami, które go opisują: połączenie bocznicy z linią kolejową, regulamin pracy bocznicy, umowy z przewoźnikami, a przy masztach — umowa dzierżawy i służebność.
- Najczęstsze ryzyko
- Przed wznowieniem ruchu na nieużywanej bocznicy sprawdź jej status w statucie sieci zarządcy i świadectwo bezpieczeństwa użytkownika; tory co do zasady płacą podatek od budowli.
Karta obliczeniowa TPP/K1 · przykładMetoda pozostałościowa
Rachunek: adaptacja czy nowa budowa
Ten sam teren, dwa warianty: A — adaptacja istniejących budynków, B — rozbiórka i nowa zabudowa. Działka 20 000 m², gotowa powierzchnia warta 9 000 zł/m² PU, wynik sprowadzony do dziś stopą 8% rocznie.
Księga wariantów
| Pozycja | Wariant A: adaptacja | Wariant B: rozbiórka i nowa zabudowa |
|---|---|---|
| Powierzchnia użytkowa | 12 000 m² PU | 16 000 m² PU |
| Przychód: powierzchnia × 9 000 zł/m² PU | 108 000 000 zł | 144 000 000 zł |
| Rozbiórka i usunięcie azbestu | — | 3 550 000 zł |
| Oczyszczenie gruntu | 1 500 000 zł | 3 000 000 zł |
| Adaptacja albo budowa (z konstrukcją i wymaganiami konserwatora) | 68 000 000 zł | 76 800 000 zł |
| Koszty miękkie (12% budowy) | 8 160 000 zł | 9 216 000 zł |
| Zysk inwestora (15% przychodu) | 16 200 000 zł | 21 600 000 zł |
| Wynik na koniec realizacji | 14 140 000 zł | 29 834 000 zł |
| Czas realizacji | 30 mies. | 40 mies. |
| Wynik dziś (stopa 8% rocznie) | 11 665 142 zł | 23 083 357 zł |
| Na 1 m² terenu | 583 zł/m² | 1 154 zł/m² |
- Różnica dziś (A − B)
- −11 418 215 zł — więcej daje wariant B
- Próg kosztu adaptacji
- 4 064 zł/m² PU — przy takim koszcie warianty dają to samo
Księga D1 · fragmentDane publiczne z datą stanu
Tereny zdegradowane w liczbach
Grunty wymagające rekultywacji, gminy z gminnym programem rewitalizacji i zabytki w rejestrze według województw — z Banku Danych Lokalnych i publikacji GUS (zabytki na danych NID), każda liczba z adnotacją źródła.
Województwa z największą powierzchnią gruntów wymagających rekultywacji
| Województwo | Wymagające rekultywacji (ha) [A] | Zrekultywowane i zagospodarowane w ciągu roku (ha) [A] | Gminy z gminnym programem rewitalizacji (GPR) [B] |
|---|---|---|---|
| wielkopolskie | 9 004 | 1 460 | 81 |
| dolnośląskie | 5 708 | 88 | 35 |
| śląskie | 4 870 | 65 | 41 |
| warmińsko-mazurskie | 4 840 | 94 | 14 |
| łódzkie | 4 769 | 89 | 31 |
| świętokrzyskie | 3 804 | 29 | 53 |
| Polska | 57 885 | 3 478 | 660 |
Pasek: udział względem województwa z największą powierzchnią gruntów wymagających rekultywacji.
Adnotacja [A]: Grunty zdewastowane i zdegradowane wymagające rekultywacji (stan 31.12.2025) oraz zrekultywowane i zagospodarowane w 2025 r. · źródło GUS, Bank Danych Lokalnych, grupa „Ochrona powierzchni ziemi i gleby” (zmienne 10610, 455412, 450558); dane Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi · stan na 31 grudnia 2025
Adnotacja [B]: Gminy z gminnym programem rewitalizacji (GPR), obszary rewitalizacji, obszary zdegradowane i specjalne strefy rewitalizacji – 2025 r. · źródło GUS, Bank Danych Lokalnych, grupa „Rewitalizacja w gminie” – badanie REW (zmienne 1751657, 1751658, 1639119, 1639101, 1639042) · stan na 2025 r.
Zob. karta TPP/ZAB · rubryka 05
Zabytki przemysłowe
- Roboty budowlane przy zabytku wpisanym do rejestru, także przebudowa i remont, wymagają pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, a zmianę sposobu korzystania z niego trzeba zgłosić konserwatorowi, który ma 60 dni na sprzeciw.
- Budynek z rejestru można rozebrać dopiero po skreśleniu go z rejestru decyzją ministra, a ta zapada tylko wtedy, gdy zabytek utracił wartość albo nowe badania jej nie potwierdziły, dlatego wariant „rozbiórka i nowa zabudowa” zaczyna się od pytania, czy skreślenie jest w ogóle możliwe.
- Wpis daje też ulgi: grunt i budynki wpisane do rejestru indywidualnie, o które właściciel dba zgodnie z przepisami, są zwolnione z podatku od nieruchomości (zwolnienie nie obejmuje budowli ani części zajętych na działalność gospodarczą), a na prace konserwatorskie i roboty przy zabytku można dostać dotację, zwykle do połowy nakładów koniecznych.
Sygn. TPP/P1 i dalszePoradniki
Teczka spraw
- TPP/P1 Zanieczyszczony grunt po zakładzie: rejestr GDOŚ, badania, remediacja i kto za nią płaci Wpis w rejestrze GDOŚ, informacja z RDOŚ i wykaz starosty, badania gleby i wód według planu miejscowego, plan remediacji i obowiązek władającego.
- TPP/P2 Rozbiórka obiektu poprzemysłowego: pozwolenie albo zgłoszenie, azbest, odpady Kiedy rozbiórka hali, komina albo wieży ciśnień wymaga pozwolenia, jak usunąć azbest przed wyburzeniem, kto odpowiada za gruz w BDO i ile to kosztuje.
- TPP/P3 Gminny program rewitalizacji i specjalna strefa rewitalizacji: co oznaczają dla kupującego i sprzedającego Uchwała o obszarze, program i strefa rewitalizacji: pierwokup gminy, zakaz warunków zabudowy, opłata adiacencka do 75%, plan rewitalizacji i dotacje.
- TPP/P4 Zmiana sposobu użytkowania hali na lofty, biura i usługi: procedura, ekspertyza, przepisy techniczne po 19.09.2026 Hala na mieszkania, biura albo usługi: plan i warunki zabudowy, zgłoszenie czy pozwolenie, dwie ekspertyzy, przepisy po 19.09.2026, strefy pożarowe, VAT.