Karta TPP/S1 Skorowidz haseł

Słownik

38 haseł z planowania i rewitalizacji, ochrony środowiska i zabytków, prawa budowlanego, wyceny i podatków, które wracają przy terenach po zakładach, obiektach mixed-use, parkingach i bocznicach. Każde hasło ma stały adres, więc w rozmowie możesz podać link do jednej definicji.

BBocznica kolejowa

Droga kolejowa połączona bezpośrednio albo pośrednio z linią, na której odbywają się czynności ładunkowe i utrzymaniowe oraz postój pojazdów; status bocznicy nadaje zarządca infrastruktury, np. PKP PLK, w statucie sieci, a tory bez takiego statusu są infrastrukturą nieczynną. Bocznicą zarządza użytkownik, czyli właściciel albo dzierżawca, który musi mieć świadectwo bezpieczeństwa Prezesa UTK, wydawane na 5 lat jemu, a nie torom: nabywca terenu składa więc własny wniosek, rozpatrywany ok. 4 miesięcy. Bocznicy nie likwiduje się samą rozbiórką torów, tylko w procedurze likwidacji linii kolejowej. Tory przedsiębiorcy są budowlą w podatku od nieruchomości.

Zobacz: Regulamin pracy bocznicy. Podstawa: ustawa o transporcie kolejowym, art. 4 pkt 10–10a, art. 5, 17, 17d, 19 ust. 3 i 38ba (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1234); rozporządzenie MI z 15.07.2021 w sprawie autoryzacji bezpieczeństwa i świadectw bezpieczeństwa (Dz.U. 2021 poz. 1320), § 3–4

Budowla (w podatku od nieruchomości)

Obiekt, który nie jest budynkiem, a znalazł się w wykazie budowli z załącznika nr 4 do ustawy, np. parking i plac składowy poza budynkiem, tory z rozjazdami i podsypką, wolno stojący komin, zbiornik, silos, maszt albo fundament pod maszyny; lista obowiązuje od początku 2025 r. Budowla przedsiębiorcy płaci do 2% wartości rocznie, co do zasady od podstawy amortyzacji bez odpisów. Pusty zakład płaci dalej: związek z działalnością znosi dopiero ostateczny nakaz rozbiórki nieużytkowanego obiektu. Zwolnienie zabytków budowli nie obejmuje, a garaż zamknięty przegrodami, z fundamentami i dachem jest budynkiem.

Zobacz: Zabytek techniki. Podstawa: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 1a ust. 1 pkt 1–3 i ust. 2a, art. 4 ust. 1 pkt 3, art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 7 ust. 1 pkt 6, zał. nr 4 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707); wyrok NSA z 29.04.2026, III FSK 7/24

EEkspertyza techniczna

Opracowanie, w którym osoba z uprawnieniami budowlanymi ocenia stan techniczny obiektu albo to, czy może on służyć innej funkcji. Prawo budowlane jej nie definiuje, ale wymaga przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania: autor ma uprawnienia bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, a przy zmianie warunków pożarowych swoją ekspertyzę sporządza też rzeczoznawca do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Przy rozbiórce i przy zagrożeniu nadzór budowlany może jej zażądać na koszt właściciela, a obiekt zbudowany bez pozwolenia ponad 20 lat temu zalegalizuje się w trybie uproszczonym właśnie z ekspertyzą. Uprawnienia autora sprawdzisz w rejestrze GUNB e-CRUB.

Zobacz: Zmiana sposobu użytkowania. Podstawa: Prawo budowlane, art. 49f, 62 ust. 3, 71 ust. 2 pkt 5 i ust. 2a, 81c, 88a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524); rozporządzenie MI z 30.08.2004 w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek… (Dz.U. 2004 nr 198 poz. 2043), § 4

GGminna ewidencja zabytków

Spis zabytków prowadzony w gminie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Wchodzą do niego obiekty z rejestru i z ewidencji wojewódzkiej oraz te, które wójt wyznaczył w porozumieniu z konserwatorem wojewódzkim, np. hala albo komin bez wpisu. Ewidencja nie jest formą ochrony z ustawy, ale ma skutki: pozwolenie na budowę albo rozbiórkę takiego obiektu wymaga uzgodnienia z konserwatorem, którego milczenie przez 30 dni oznacza brak zastrzeżeń, a plan miejscowy musi ją uwzględnić. Zwolnienia z podatku od nieruchomości obiekt z samej ewidencji nie ma; dotację może mu dać samorząd według swojej uchwały.

Zobacz: Rejestr zabytków. Podstawa: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 7, 19, 22 ust. 4–5 i 81 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292 ze zm.); Prawo budowlane, art. 39 ust. 3–4 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524)

Gminny program rewitalizacjiGPR

Uchwała rady gminy, która dla obszaru rewitalizacji wymienia podstawowe przedsięwzięcia z wykonawcą, miejscem i szacowaną wartością, opisuje finansowanie, potrzebne zmiany planów i rozstrzyga, czy powstanie specjalna strefa rewitalizacji. Nie jest aktem prawa miejscowego, a gmina ocenia go co najmniej raz na 3 lata. Projekt prywatnego właściciela trafia na listę tylko za jego zgodą, ale wpis otwiera drogę do części naborów regionalnych i pożyczek rewitalizacyjnych BGK. Programy przyjęte na innej podstawie straciły znaczenie z końcem 2023 r. Program publikuje gmina w BIP; trafia on też do Rejestru Urbanistycznego.

Zobacz: Specjalna strefa rewitalizacji. Podstawa: ustawa o rewitalizacji, art. 14–22 i 52 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 278); ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 67h (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538)

HHistoryczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi

Zanieczyszczenie gleby, ziemi albo wód gruntowych powstałe przed 30 kwietnia 2007 r. lub pozostałe po działalności, która przed tym dniem się zakończyła. Starosta spisuje działki z możliwym zanieczyszczeniem i co 2 lata aktualizuje wykaz; regionalny dyrektor ochrony środowiska decyzją wpisuje teren do rejestru GDOŚ z jednym z czterech statusów, od potencjalnego zanieczyszczenia po zakończoną remediację. Rejestr nie ma publicznej wyszukiwarki, więc kupujący składa wniosek o informację o środowisku. Remediacja obciąża władającego gruntem; według brzmienia przepisu nabywca, który obejmie władanie po 2007 r., nie przerzuci jej na sprawcę, ale orzeczeń o tym nie znaleźliśmy.

Zobacz: Remediacja. Podstawa: Prawo ochrony środowiska, art. 3 pkt 5a, art. 101c–101h (t.j. Dz.U. 2025 poz. 647); ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie…, art. 8 i 14 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 670)

KKategoria zagrożenia ludziZL

Grupa, do której przepisy przeciwpożarowe zaliczają budynek albo strefę według użytkowników: ZL I to pomieszczenia dla ponad 50 osób spoza grona stałych użytkowników, ZL II strefy dla osób z ograniczoną zdolnością poruszania się, ZL III inne obiekty użyteczności publicznej, np. biura, ZL IV mieszkania, ZL V zamieszkanie zbiorowe. Hala i magazyn należą do grupy PM, więc konwersja zmienia wymaganą klasę odporności pożarowej, wielkość strefy i oddzielenia. Kategorie określały warunki techniczne z 2002 r., które wygasły po 19 września 2026 r., ale w okresie przejściowym, kończącym się około marca 2028 r., można według nich projektować.

Zobacz: Zmiana sposobu użytkowania. Podstawa: rozporządzenie MI z 12.04.2002 w sprawie warunków technicznych… (t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225), § 209, 212 i 227, brzmienie do 19.09.2026; Prawo budowlane, art. 102a–102c (Dz.U. 2026 poz. 1161)

Koszt odtworzenia

Kwota, za którą dziś dałoby się zbudować obiekt w tej samej technologii i z tych samych materiałów; gdy liczy się nowy obiekt tej samej funkcji w dzisiejszej technologii, mowa o koszcie zastąpienia. W podejściu kosztowym koszt pomniejszony o zużycie, techniczne, a w uzasadnionych przypadkach także funkcjonalne, dodaje się do wartości gruntu i otrzymuje wartość odtworzeniową. Tak wycenia się m.in. tory i place bocznicy bez dochodu, ale nie jest to cena rynkowa: miejsce w parkingu wielopoziomowym kosztowało w przetargach z 2025 r. 91–94 tys. zł z VAT, a dochód garażu może uzasadniać mniej.

Zobacz: Metoda pozostałościowa. Podstawa: rozporządzenie MRiT z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 25–28; Biuletyn Zamówień Publicznych, parkingi wielopoziomowe w Miechowie i Krakowie (2025)

MMetoda pozostałościowa

Metoda podejścia mieszanego, w której wartość terenu przed przekształceniem to wartość po zakończeniu robót minus ich przeciętne koszty i zysk, jaki inwestorzy osiągają na podobnych nieruchomościach. Rzeczoznawca sięga po nią, gdy planowana jest budowa, przebudowa albo remont, zakres robót jest znany, a porównanie z transakcjami ani dochód nie dają wyniku; w operacie musi to uzasadnić. Dla budynków przeznaczonych do rozbiórki rozporządzenie przewiduje też metodę kosztów likwidacji: wartość gruntu minus koszt rozbiórki plus wartość odzyskanych materiałów. Kalkulator liczy pozostałość dla dwóch wariantów, ale jego wynik to rachunek inwestora, nie operat.

Zobacz: Koszt odtworzenia. Podstawa: rozporządzenie MRiT z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 16–19 i § 48

Miejscowy plan rewitalizacjiMPR

Plan miejscowy o szczególnej formie, który rada gminy może uchwalić dla obszaru rewitalizacji objętego gminnym programem. Ustala więcej niż zwykły plan: kompozycję nowej zabudowy, cechy elewacji, przestrzenie publiczne, zakazy i ograniczenia handlu oraz usług, także na parterach, i maksymalną powierzchnię sprzedaży. Ograniczenia handlu wchodzą w życie po 6–12 miesiącach, a poszkodowanemu gmina płaci odszkodowanie. Na niezabudowanej działce plan może uzależnić inwestycję od zbudowania na koszt inwestora obiektów uzupełniających dla gminy, np. lokali mieszkalnych; zobowiązanie zapisuje umowa urbanistyczna, a przy niej gmina nie pobiera renty planistycznej ani opłaty adiacenckiej.

Zobacz: Gminny program rewitalizacji. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 37f–37n (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538); rozporządzenie MFiG z 19.06.2026 w sprawie zakresu projektu miejscowego planu rewitalizacji (Dz.U. 2026 poz. 834)

Mixed-use

Budynek albo zespół budynków łączący kilka funkcji, np. mieszkania, biura, handel, usługi i garaż, często po przebudowie hali albo budynku fabrycznego. W nowych planach miejscowych takie przeznaczenie zapisuje się jako klasy łączone, najwyżej trzy, np. MW-U, a zabudowę wielorodzinną dopuszcza tylko strefa wielofunkcyjna planu ogólnego. Każda funkcja ma własne przepisy: garaż, magazyn czy kotłownię oddziela się od mieszkań i biur jako osobne strefy pożarowe, a lokal mieszkalny do 150 m² sprzedaje się z 8% VAT, użytkowy zaś z 23%.

Zobacz: Wycena sumy części. Podstawa: rozporządzenie MFiG z 7.09.2026 w sprawie sposobu przygotowania projektu MPZP (Dz.U. 2026 poz. 1192), zał. nr 1; warunki techniczne z 12.04.2002 (t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225), § 212; ustawa o VAT, art. 41 ust. 12–12c (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263)

OObłożenie parkingu

Średni odsetek zajętych miejsc w godzinach, za które parking pobiera opłaty. W rachunku przychodu z postoju godzinowego mnoży się go przez liczbę miejsc, stawkę za godzinę i liczbę płatnych godzin w roku, a miejsca wynajęte na abonament liczy się osobno. Spadek obłożenia obniża przychód proporcjonalnie, a koszty obsługi, podatku i utrzymania konstrukcji zostają. Publiczne źródła w Polsce obłożenia parkingów nie podają, więc kupujący dostaje je z systemu parkingowego sprzedającego, np. z danych o wjazdach i biletach, i porównuje z cennikiem strefy płatnego parkowania w okolicy.

Zobacz: Park & Ride. Podstawa: rozporządzenie MRiT z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10 (podejście dochodowe); GUS, Bank Danych Lokalnych, podgrupa P3602 (2025)

Obszar rewitalizacji

Część obszaru zdegradowanego, w której problemy kumulują się najbardziej i na której gmina prowadzi rewitalizację. Ustawa ogranicza go do 20% powierzchni gminy i do 30% liczby mieszkańców. Niezamieszkany teren poprzemysłowy, pokolejowy albo powojskowy trafia do obszaru wyłącznie wtedy, gdy praca nad nim ma ograniczyć problemy społeczne. Położenie w obszarze ma skutki dla właściciela: uchwała może dać gminie pierwokup i zakazać wydawania warunków zabudowy, a od niezabudowanego gruntu z planem pod mieszkania lub usługi, na którym 4 lata po wejściu planu w życie nie skończono budowy, gmina może pobierać do 4,72 zł/m² podatku (2026).

Zobacz: Prawo pierwokupu. Podstawa: ustawa o rewitalizacji, art. 10–11 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 278); ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707); M.P. 2025 poz. 726

Obszar zdegradowany

Część gminy w stanie kryzysowym, którą rada wyznacza uchwałą po diagnozie i konsultacjach. Warunek jest podwójny: koncentracja zjawisk społecznych, takich jak bezrobocie, ubóstwo czy przestępczość, i co najmniej jedno zjawisko gospodarcze, środowiskowe, przestrzenno-funkcjonalne albo techniczne, np. odpady zagrażające zdrowiu albo zniszczone budynki. Sam opuszczony zakład obszaru zdegradowanego więc nie tworzy. To inne pojęcie niż grunty zdegradowane z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli grunty o obniżonej wartości rolniczej lub leśnej. W gminach z programem rewitalizacji obszary zdegradowane zajmowały w 2025 r. 2 159 296 ha.

Zobacz: Obszar rewitalizacji. Podstawa: ustawa o rewitalizacji, art. 8–9 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 278); ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 4 pkt 16 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 82); GUS BDL, zmienna 1639101 (2025)

Odpady z budowy i rozbiórki

Odpady powstające przy robotach budowlanych, także przy rozbiórce: gruz betonowy i ceglany, stal, drewno, a na terenie po zakładzie również wywieziona zanieczyszczona ziemia i tłuczeń torowy z bocznicy (kod 17 05 07* albo 17 05 08). Wytwórcą jest firma, która rozbiera obiekt, o ile umowa nie przenosi tej roli na zamawiającego, więc kupujący terenu nie musi jej przejmować. Od 1 stycznia 2025 r. rozdziela się je przynajmniej na sześć frakcji: drewno, metale, szkło, tworzywa, gips i odpady mineralne, a przewóz dokumentuje karta przekazania w BDO. Inaczej jest z odpadami porzuconymi na terenie: ich domniemanym posiadaczem jest władający gruntem.

Zobacz: Wyroby zawierające azbest. Podstawa: ustawa o odpadach, art. 3 ust. 1 pkt 6a, 19 i 32, art. 69 i 101a (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1587 ze zm.); rozporządzenie w sprawie katalogu odpadów (Dz.U. 2020 poz. 10), grupa 17

Opłata adiacencka

Opłata dla gminy od wzrostu wartości nieruchomości, który dał podział działki albo inwestycja publiczna. Po budowie drogi lub sieci, z których nieruchomość może korzystać, wynosi do 50% wzrostu wartości, a w specjalnej strefie rewitalizacji do 75%; po podziale na wniosek właściciela do 30%, po scaleniu i podziale do 50%. Stawkę ustala rada gminy uchwałą, a sprawę o opłatę za drogę lub sieć gmina wszczyna w ciągu 3 lat, jeśli uchwała już wtedy obowiązywała. Można ją rozłożyć na raty roczne do 10 lat. Przy umowie urbanistycznej do miejscowego planu rewitalizacji się jej nie pobiera.

Zobacz: Specjalna strefa rewitalizacji. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 98a, 107 i 144–147 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 37i ust. 10 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538)

PPark & RideP&R

Parking przy przystanku albo węźle przesiadkowym, na którym kierowca zostawia samochód i jedzie dalej komunikacją publiczną. GUS liczy takie parkingi w statystyce komunikacji miejskiej: w 2025 r. było ich w Polsce 533 wobec 66 w 2016 r., ale bez danych o liczbie miejsc, obłożeniu i opłatach. W przetargach gmin z lat 2025–2026 miejsce na naziemnym parkingu tego typu kosztowało ok. 15–18 tys. zł, a w wielopoziomowym w Miechowie ok. 91 tys. zł, z VAT. Dla właściciela prywatnego parkingu w pobliżu nowy parking gminny jest konkurentem, a dla gminy sąsiedni teren poprzemysłowy może być miejscem na taką inwestycję.

Zobacz: Strefa płatnego parkowania. Podstawa: GUS, Bank Danych Lokalnych, podgrupa P3602 „Parkingi (Park & Ride), węzły przesiadkowe” (2016–2025); Biuletyn Zamówień Publicznych, ogłoszenia o wyniku z lat 2025–2026

Park kulturowy

Forma ochrony krajobrazu kulturowego, którą rada gminy tworzy uchwałą po zasięgnięciu opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków; dla jego obszaru gmina musi uchwalić plan miejscowy. Uchwała może zakazać albo ograniczyć roboty budowlane, działalność przemysłową, handlową i usługową, zmianę sposobu korzystania z zabytków, reklamy i składowanie odpadów. Na terenie po zakładzie rozbudowa, nowa funkcja albo tymczasowy skład mogą więc być wykluczone, nawet gdy budynek nie jest w rejestrze. Zgłoszenie sprzeczne z ustaleniami parku kończy się sprzeciwem konserwatora, a do ograniczeń korzystania z nieruchomości stosuje się art. 131–134 Prawa ochrony środowiska.

Zobacz: Gminna ewidencja zabytków. Podstawa: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 7, 16–17 i 36aa ust. 8 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292 ze zm.); Prawo ochrony środowiska, art. 131–134 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 647)

Pozwolenie konserwatorskie

Decyzja wojewódzkiego konserwatora zabytków potrzebna przed pracami konserwatorskimi, restauratorskimi i robotami budowlanymi przy obiekcie z rejestru, także przed przebudową i remontem, oraz przed jego badaniami, przeniesieniem albo podziałem. Od 3 czerwca 2026 r. zmianę sposobu korzystania z zabytku, roboty w jego otoczeniu i reklamy na nim tylko się zgłasza, a konserwator może wnieść sprzeciw w 60 dni. Pozwolenie poprzedza pozwolenie na budowę i go nie zastępuje. Adaptacja hali z rejestru wymaga też dokumentacji konserwatorskiej i programu prac uzgodnionego z konserwatorem, a kara za roboty bez pozwolenia sięga 500 000 zł.

Zobacz: Zabytek techniki. Podstawa: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 25, 36, 36aa i 107d (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292; zm. Dz.U. 2025 poz. 1673); Prawo budowlane, art. 29 ust. 7 i art. 39 ust. 1 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524)

Pozwolenie na rozbiórkę

Decyzja organu architektoniczno-budowlanego, bez której nie wolno rozebrać budynku ani budowli, chyba że przepisy pozwalają na zgłoszenie. Zgłoszenie wystarczy, gdy obiekt ma mniej niż 8 m wysokości, a od granicy działki dzieli go co najmniej połowa tej wysokości; urząd ma wtedy 21 dni na sprzeciw. Pozwolenia wymaga więc każda hala, komin albo wieża ciśnień o wysokości 8 m lub większej, a także obiekt w rejestrze zabytków albo objęty ochroną konserwatorską. Zabytek z rejestru można rozebrać dopiero po decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu, a obiekt z gminnej ewidencji po uzgodnieniu z konserwatorem wojewódzkim.

Zobacz: Rejestr zabytków. Podstawa: Prawo budowlane, art. 28, 30b, 31 i 39 ust. 2–4 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524)

Prawo pierwokupu

Pierwszeństwo kupna rzeczy, którą właściciel sprzedaje komuś innemu, na warunkach uzgodnionych z kupującym. Gmina ma je z ustawy m.in. przy sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego, zabytku z rejestru, jeśli wpis ujawniono w księdze wieczystej, nieruchomości w specjalnej strefie rewitalizacji i w obszarze rewitalizacji, jeśli przewidziała to uchwała rady. Zawiera się wtedy umowę warunkową; notariusz przesyła jej treść wójtowi, a gmina ma miesiąc na skorzystanie z prawa po cenie z umowy. Umowa bez takiego warunku jest nieważna. W Warszawie pierwokup z uchwały rewitalizacyjnej wygasł po 2 latach, bo nie powstała strefa.

Zobacz: Specjalna strefa rewitalizacji. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 596–602 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109–111 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); ustawa o rewitalizacji, art. 11 ust. 5–6; wyrok SN z 23.11.2005, II CK 242/05

RRegulamin pracy bocznicy

Dokument, który użytkownik bocznicy sporządza dla każdej bocznicy i uzgadnia pod względem technicznym i ruchowym z zarządcą infrastruktury, z którego torami bocznica się łączy. Dostosowuje ogólne przepisy o prowadzeniu ruchu kolejowego do warunków miejscowych danej bocznicy. Uzgodniony regulamin dołącza się do wniosku o świadectwo bezpieczeństwa Prezesa UTK, a ruch przez połączenie z siecią może się opierać na jego postanowieniach zamiast na umowie zarządców. Przy zakupie terenu z bocznicą kupujący sprawdza, czy regulamin jest aktualny i kto go uzgodnił. UTK wydał przewodnik, jak go opracować.

Zobacz: Bocznica kolejowa. Podstawa: rozporządzenie MI z 18.07.2005 w sprawie ogólnych warunków prowadzenia ruchu kolejowego i sygnalizacji (t.j. Dz.U. 2025 poz. 100), § 6 ust. 3–4; ustawa o transporcie kolejowym, art. 19 ust. 3 i 36n (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1234); UTK, „Przewodnik opracowania regulaminu pracy bocznicy kolejowej” (27.05.2022)

Rejestr zabytków

Prowadzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków wykaz obiektów objętych najsilniejszą formą ochrony; obiekt trafia do niego decyzją, a wpis ujawnia się w księdze wieczystej. Już od wszczęcia sprawy o wpis, o którym informuje BIP starostwa, nie wolno prowadzić robót, nawet zgłoszonych albo objętych pozwoleniem na budowę. Skreślić obiekt może tylko minister, gdy stracił on wartość zabytkową albo nowe ustalenia naukowe jej nie potwierdzają; wysokie koszty utrzymania nie są do tego podstawą. Na koniec 2025 r. rejestr liczył 80 439 zabytków nieruchomych, a wpis daje gminie pierwokup przy sprzedaży, jeśli ujawniono go w księdze wieczystej.

Zobacz: Pozwolenie konserwatorskie. Podstawa: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 8–10a i 13 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292 ze zm.); ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109 ust. 1 pkt 4 i ust. 3 pkt 5 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); GUS, „Kultura i dziedzictwo narodowe w 2025 r.”, dział 2, tabl. 1

Rekultywacja

Nadanie albo przywrócenie gruntom zdegradowanym lub zdewastowanym wartości użytkowej albo przyrodniczej, m.in. przez ukształtowanie rzeźby terenu, odtworzenie gleb i uregulowanie stosunków wodnych. To pojęcie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych; zanieczyszczony grunt oczyszcza się według Prawa ochrony środowiska, czyli przez remediację. Na koniec 2025 r. rekultywacji wymagało w Polsce 57 885 ha, a w ciągu roku zrekultywowano i zagospodarowano 3 478 ha; rok wcześniej ponad 70% takich gruntów było skutkiem górnictwa. Gminne przetargi na „rekultywację terenów poprzemysłowych” obejmują często ścieżki i zieleń, więc ich kwoty nie pokazują kosztu oczyszczenia gruntu.

Zobacz: Remediacja. Podstawa: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 2 i 4 pkt 16–18 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 82); GUS BDL, zmienne 10610 i 455412 (2025); GUS, „Ochrona środowiska 2025”

Remediacja

Usuwanie albo zmniejszanie ilości substancji powodujących ryzyko w glebie, ziemi i wodach gruntowych, ich kontrola i ograniczanie rozprzestrzeniania, aż teren przestanie zagrażać ludziom i środowisku przy obecnym i planowanym użytkowaniu. Prowadzi się ją według planu, który regionalny dyrektor ochrony środowiska ustala decyzją. Pierwszeństwo ma usunięcie zanieczyszczeń; inne sposoby, np. ograniczenie dostępu albo zmiana użytkowania, wchodzą w grę m.in. przy nieproporcjonalnych kosztach. Próg czystości zależy od planu miejscowego: dawny zakład przeznaczony pod mieszkania ocenia się jak teren mieszkaniowy, więc dla węglowodorów C12–C35 dopuszczalna zawartość spada z 3 000 do 30 mg/kg.

Zobacz: Historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi. Podstawa: Prawo ochrony środowiska, art. 3 pkt 31b, art. 101l, 101p–101q (t.j. Dz.U. 2025 poz. 647); rozporządzenie MŚ z 1.09.2016 w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi (Dz.U. 2016 poz. 1395 ze zm.), § 3, zał. nr 1

Rewitalizacja

W ustawie: proces wyprowadzania obszarów zdegradowanych ze stanu kryzysowego, który prowadzą interesariusze na podstawie gminnego programu rewitalizacji; to zadanie własne gminy. Interesariuszami są m.in. właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości na obszarze oraz przedsiębiorcy. Potocznie rewitalizacją nazywa się każde przekształcenie terenu po zakładzie, lecz skutki prawne, np. pierwokup gminy, i dostęp do części pieniędzy publicznych dają dopiero uchwały rady o obszarze rewitalizacji i o programie. Przedsięwzięcie prywatnego właściciela trafia na listę programu tylko za jego zgodą. W 2025 r. taki program miało 660 gmin, czyli 26,6% wszystkich.

Zobacz: Gminny program rewitalizacji. Podstawa: ustawa o rewitalizacji, art. 2–3 i 16 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 278); GUS, Bank Danych Lokalnych, grupa G639 (2025)

SSpecjalna strefa rewitalizacjiSSR

Strefa, którą rada gminy ustanawia uchwałą na obszarze rewitalizacji po przyjęciu gminnego programu, na najwyżej 10 lat i bez możliwości przedłużenia. Gmina ma w niej pierwokup przy sprzedaży nieruchomości z mocy ustawy, którego nie trzeba ujawniać w księdze wieczystej, może zakazać wydawania warunków zabudowy, także dla zmiany sposobu użytkowania, i pobiera opłatę adiacencką od budowy dróg i sieci do 75% wzrostu wartości. Właściciel budynku niewpisanego do rejestru zabytków może za to dostać dotację do 50% nakładów koniecznych na remont albo przebudowę, gdy służą one przedsięwzięciom z programu. W 2025 r. działało 30 takich stref.

Zobacz: Prawo pierwokupu. Podstawa: ustawa o rewitalizacji, art. 25–36 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 278); ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109 ust. 1 pkt 4b i ust. 3, art. 146 ust. 2a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); GUS BDL, zmienna 1639042 (2025)

Stacja ładowania

Urządzenie do ładowania aut elektrycznych z jednym albo kilkoma punktami ładowania, czyli stanowiskami dla pojedynczego samochodu. Nowy budynek niemieszkalny z ponad 10 miejscami postojowymi w środku lub obok dostaje przynajmniej jeden punkt i kanały na przewody, które pozwolą później obsłużyć co piąte miejsce, a mieszkalny kanały przy każdym miejscu. Obowiązek wraca przy przebudowie lub remoncie za ponad 25% wartości budynku, obejmującym parking albo instalację elektryczną, jeśli ładowanie pochłonie do 7% kosztu prac. Nie dotyczy budynków niemieszkalnych małych i średnich przedsiębiorców; przy zabytku potrzebna jest decyzja konserwatora, a stację przed uruchomieniem bada dozór techniczny.

Zobacz: Obłożenie parkingu. Podstawa: ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych, art. 12a, 13 i 16 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1243)

Strefa płatnego parkowaniaSPP

Obszar, w którym za postój na drogach publicznych płaci się według uchwały rady gminy; rada tworzy strefę tam, gdzie brakuje miejsc postojowych, a w śródmieściu albo uzdrowisku może wyznaczyć droższą strefę śródmiejską. Ustawa ogranicza opłatę za pierwszą godzinę do 0,15% płacy minimalnej, w strefie śródmiejskiej do 0,45%, czyli w 2026 r. do 7,209 i 21,627 zł; pojazdy elektryczne nie płacą. Prywatnego parkingu poza pasem drogowym te przepisy nie obejmują i jego cennik ustala właściciel, ale stawki i zasięg strefy wyznaczają konkurencję i popyt na płatne miejsca w okolicy.

Zobacz: Obłożenie parkingu. Podstawa: ustawa o drogach publicznych, art. 13 ust. 1 i 3, art. 13b (t.j. Dz.U. 2025 poz. 889); rozporządzenie RM w sprawie minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2026 r. (Dz.U. 2025 poz. 1242)

TTeren poprzemysłowy

Teren po zakładzie, kopalni, porcie, kolei albo jednostce wojskowej, którego dawna funkcja wygasła, a wartość zależy od przekształcenia: rozbiórki, oczyszczenia gruntu, przebudowy albo nowego przeznaczenia w planie. Ustawowej definicji nie ma. Ustawa o rewitalizacji wymienia niezamieszkałe tereny poprzemysłowe, pokolejowe i powojskowe i pozwala włączyć je do obszaru rewitalizacji tylko wtedy, gdy działania na nich pomogą przeciwdziałać problemom społecznym. Statystyka GUS o gruntach wymagających rekultywacji takich terenów nie liczy, bo opisuje głównie grunty po górnictwie. Inwestorzy mówią na nie brownfield.

Zobacz: Obszar rewitalizacji. Podstawa: ustawa o rewitalizacji, art. 10 ust. 3 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 278); GUS, „Ochrona środowiska 2025”, tabl. 12(30)

Teren zamknięty

Teren zastrzeżony ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, wyznaczony decyzją ministra albo kierownika urzędu centralnego. Przy terenach poprzemysłowych liczą się grunty wojskowe i grunty pod liniami kolejowymi, wymienione z numerami działek w decyzji Ministra Infrastruktury nr 14 z 18 września 2020 r., wielokrotnie zmienianej. Na terenach zamkniętych innych niż kolejowe nie obowiązuje ani plan ogólny, ani plan miejscowy, a o warunkach zabudowy i pozwoleniach rozstrzyga wojewoda. Kupując grunt pokolejowy albo powojskowy, sprawdź, czy działkę wyłączono z terenów zamkniętych: potwierdzi to decyzja o wyłączeniu i wypis z rejestru gruntów.

Zobacz: Bocznica kolejowa. Podstawa: Prawo geodezyjne i kartograficzne, art. 2 pkt 9 i art. 4 ust. 2a (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1151); ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 29 ust. 3 i art. 60 ust. 3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538); decyzja nr 14 MI z 18.09.2020 (Dz. Urz. Min. Inf. 2020 poz. 38)

Terminal intermodalny

Plac przeładunkowy, na którym jednostki ładunkowe, np. kontenery i naczepy, przenosi się między pociągiem a samochodem, a w porcie także statkiem, bez rozładunku samego towaru. Jego wartość zależy od połączenia z siecią kolejową i drogową, od torów i placów oraz od umów z operatorami i przewoźnikami. Portal statystyczny Urzędu Transportu Kolejowego publikuje opisy 48 terminali na podstawie sprawozdań operatorów, a punkty styku torów innych zarządców z siecią PKP PLK wymienia załącznik do regulaminu sieci. W programie FEnIKS na transport intermodalny w styczniu 2026 r. dofinansowanie dostało 13 projektów na łącznie 844,8 mln zł.

Zobacz: Bocznica kolejowa. Podstawa: UTK, portal statystyczny, „Opis terminali” (dane.utk.gov.pl); PKP PLK, Regulamin sieci 2026/2027, zał. 2.10; CUPT, wyniki naboru FENX.05.06-IP.02-001/24 (30.01.2026)

UUżytkowanie wieczyste

Prawo korzystania z gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa albo samorząd. Użytkownik wnosi opłatę roczną do 31 marca, a stawka zależy od celu z umowy: 3% wartości gruntu przy celach „pozostałych”, np. zakładzie albo komercyjnym parkingu, 1% przy mieszkaniach; przy gruncie z rejestru zabytków 3% obniża się o połowę, a konwersja na mieszkania pozwala wnioskować o niższą stawkę. Za niezabudowanie gruntu w terminie z umowy płaci się dodatkowo 10% jego wartości za pierwszy rok. Własność gruntu użytkownik kupi tylko za zgodą właściciela, a sprzedaż prawa do gruntu niezabudowanego, np. po rozbiórce, podlega pierwokupowi gminy.

Zobacz: Prawo pierwokupu. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 32, 63, 69, 71–73, 77 i 109 ust. 1 pkt 2 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399)

WWycena sumy części

Sposób wyceny obiektu mixed-use, w którym każdą funkcję liczy się osobno: dochód z biur, handlu i mieszkań na wynajem dzieli się przez stopę kapitalizacji jej segmentu, mieszkania przeznaczone do sprzedaży wycenia według cen rynkowych, a parking według dochodu z umowy z operatorem albo z opłat. Sumę pomniejsza się o koszty wspólne i trudniejsze zarządzanie, ale wysokości takiego dyskonta źródła publiczne nie podają. To praktyka rachunku, a nie metoda z rozporządzenia o wycenie, które wydziela części funkcjonalne tylko w nieruchomościach rolnych i leśnych. Stóp z różnych raportów nie należy mieszać.

Zobacz: Mixed-use. Podstawa: rozporządzenie MRiT z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 10–12 i § 55 ust. 2; NBP, „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości… w II kwartale 2026 r.”

Wyodrębnienie lokalu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku: mieszkania, lokalu użytkowego albo garażu, który od tej chwili można sprzedać osobno. W obiekcie mixed-use zmienia to rozliczenia: podatek za grunt i części wspólne rozkłada się między właścicieli lokali według udziałów, a przy gruncie w użytkowaniu wieczystym lokal przeznaczony na inny cel niż wpisany w umowę pozwala wnioskować o zmianę stawki opłaty. Lokal mieszkalny do 150 m², także w budynku niemieszkalnym, sprzedaje się z 8% VAT, a użytkowy, w tym według brzmienia ustawy garaż, z 23%. Miejsca w hali garażowej sprzedaje się też jako udziały we współwłasności.

Zobacz: Mixed-use. Podstawa: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 3 ust. 4a i 5 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707); ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 73 ust. 2a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); ustawa o VAT, art. 41 ust. 12a–12c (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263)

Wyroby zawierające azbest

Wyroby z co najmniej 0,1% azbestu w masie, np. płyty faliste, izolacje i rury azbestowo-cementowe. Właściciel lub zarządca ocenia ich stan w punktach i dołącza ocenę do książki obiektu: od 120 pkt wyrób trzeba pilnie usunąć albo zabezpieczyć, przy niższej punktacji ocenę powtarza się po roku albo po 5 latach. Przedsiębiorca co roku do 31 stycznia składa marszałkowi informację o wyrobach, a bezpiecznie wykorzystywać je można do 31 grudnia 2032 r. Przed rozbiórką azbest usuwa przeszkolony wykonawca, który zgłasza prace 7 dni wcześniej; odpady mają kody 17 06 01* i 17 06 05*.

Zobacz: Odpady z budowy i rozbiórki. Podstawa: rozporządzenie MG z 13.12.2010 w sprawie wymagań w zakresie wykorzystywania wyrobów zawierających azbest… (Dz.U. 2011 nr 8 poz. 31), § 2 i 10, zał. nr 3; rozporządzenie MGPiPS z 2.04.2004 (Dz.U. 2004 nr 71 poz. 649 ze zm.), § 4 i 6, zał. nr 1

ZZabytek techniki

Obiekt techniki chroniony jako zabytek. Ustawa wymienia wprost kopalnie, huty, elektrownie i inne zakłady przemysłowe i chroni je bez względu na stan zachowania, ale skutki prawne daje dopiero forma ochrony, np. wpis do rejestru. GUS zaliczył na koniec 2025 r. do budownictwa przemysłowego 2 301 obiektów z rejestru, m.in. hale, kotłownie, młyny i gazownie, a do zespołów przemysłowych 356; w pliku NID z danymi na 30 września 2026 r. jest też 261 wież ciśnień. Zwolnienie z podatku od nieruchomości obejmuje tylko wpisane grunty i budynki, więc wolno stojący komin, tory czy zbiornik przedsiębiorcy płacą podatek od budowli.

Zobacz: Budowla (w podatku od nieruchomości). Podstawa: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. e i art. 7 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292 ze zm.); GUS, „Kultura i dziedzictwo narodowe w 2025 r.”, tabl. 2–3; NID, rejestr zabytków nieruchomych (dane.gov.pl, zbiór 1130); ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 7 ust. 1 pkt 6

Zmiana sposobu użytkowania

Podjęcie albo zaniechanie w obiekcie działalności, po której inne są warunki pożarowe, sanitarne, zdrowotne, pracy, ochrony środowiska albo obciążenia konstrukcji, np. mieszkania w dawnej hali. Zmianę zgłasza się organowi architektoniczno-budowlanemu z ekspertyzą techniczną oraz zaświadczeniem, że nowa funkcja mieści się w planie miejscowym lub w warunkach zabudowy; sprzeciw można wnieść w 30 dni. Gdy konwersja wymaga przebudowy konstrukcji lub ścian zewnętrznych, rozstrzyga o niej pozwolenie na budowę. Przy zabytku z rejestru nową funkcję zgłasza się też wojewódzkiemu konserwatorowi, który może się sprzeciwić w 60 dni. Zmiana bez zgłoszenia kończy się opłatą legalizacyjną.

Zobacz: Kategoria zagrożenia ludzi. Podstawa: Prawo budowlane, art. 71 i 71a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524); ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 36aa (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292; zm. Dz.U. 2025 poz. 1673)